​Αναλυτικές Εργασίες Κλάδου κατά το έτος 2003


Τομέας Απαλλοτριώσεων

Στον τομέα αυτό προωθείται η διαδικασία απαλλοτριώσεων για όλα τα έργα ανάπτυξης που διεξάγονται από τα διάφορα Κυβερνητικά Τμήματα, τους Ημικρατικούς Οργανισμούς και άλλους Οργανισμούς Κοινής Ωφέλειας, τους Δήμους και τα Κοινοτικά Συμβούλια. Μετά την τελευταία τροποποίηση του περί Απαλλοτριώσεων Νόμου με το Ν135 (1)/99, αυξήθηκε σημαντικά ο όγκος εργασίας στον τομέα των απαλλοτριώσεων, γεγονός που είχε σαν αποτέλεσμα να καθίσταται προβληματική η έγκαιρη συμπλήρωση των διαδικασιών απαλλοτρίωσης.


Υποτομέας Διαδικασίας Απαλλοτριώσεων και Επιτάξεων

Όταν τα διάφορα Υπουργεία, Τοπικές Διοικήσεις, Δημόσιοι Οργανισμοί και Οργανισμοί Κοινής Ωφέλειας, αποφασίσουν ότι επιβάλλεται η απαλλοτρίωση/επίταξη ακινήτου ιδιοκτησίας, αποστέλλουν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας επιστολή με την οποία ζητούν από αυτό να ετοιμάσει όλα τα αναγκαία έγγραφα για δημοσίευση της σχετικής γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και/ή επίταξης.

Ο Υποτομέας Διαδικασίας Απαλλοτριώσεων/Επιτάξεων, ανοίγει σχετικό φάκελο και τον διαβιβάζει στον Κλάδο Χωρομετρίας και Χαρτογραφίας, για ετοιμασία τοπογραφικών σχεδίων, σύμφωνα και με τις υποδείξεις της Απαλλοτριούσας Αρχής και για υπολογισμό των επηρεαζόμενων εμβαδών από την απαλλοτρίωση/επίταξη.

Μετά την ετοιμασία των σχεδίων, ο Υποτομέας ετοιμάζει τους πίνακες ιδιοκτησίας στους οποίους φαίνονται όλες οι πληροφορίες που αφορούν τα επηρεαζόμενα ακίνητα, όπως χωρομετρικά στοιχεία, εμβαδά, ιδιοκτήτες, εμπόδια κ.λ.π..

Τέλος, ο Υποτομέας συντάσσει το κείμενο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και το διαβιβάζει μαζί με τα τοπογραφικά σχέδια και τους πίνακες ιδιοκτησίας στην απαλλοτριούσα/επιτάσσουσα Αρχή για δημοσίευση στην επίσημη εφημερία της Δημοκρατίας.

Κατά το έτος 2003, ο Τομέας συμπλήρωσε την πιο πάνω διαδικασία και έγινε η σχετική δημοσίευση της απαλλοτρίωσης για αρκετά έργα, τόσο Κυβερνητικά, όσο και των άλλων Δημοσίων Οργανισμών.


Εκτιμήσεις για Απαλλοτριώσεις και Επιτάξεις

Μετά τη δημοσίευση γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης/επίταξης, ο κλάδος προβαίνει σε εκτίμηση, όσον αφορά το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης. Ο Κλάδος Εκτιμήσεων, κατά το έτος 2003, συμπλήρωσε την εκτίμηση για 138 υποθέσεις απαλλοτριώσεων για διάφορα έργα αναπτύξεως, που αφορούσαν 3.173 τεμάχια και για τις οποίες υπολόγισε αποζημιώσεις ύψους ΛΚ 18.065.297. Συνολικά καταβλήθηκαν αποζημιώσεις ύψους ΛΚ39.811.036, στις οποίες περιλαμβάνονται και αποζημιώσεις για παλιές υποθέσεις. Η σχετική πρόοδος εργασίας, φαίνεται στην Ετήσια Έκθεση του Τμήματος 2003, στις στήλες του Πίνακα Αρ. 13 στο Μέρος Δ. Οι πρώτες τρεις στήλες, αναφέρονται στην πρόοδο της εργασίας, κατά στάδια, μέχρι την αποστολή των προσφορών αποζημίωσης, που σύμφωνα με τον περί Απαλλοτριώσεως Νόμο πρέπει να γίνεται μέσα σε δεκατέσσερις(14) μήνες από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Ακολουθεί η στήλη 4 που αφορά το στάδιο της ετοιμασίας αιτιολογημένων εκθέσεων για παραπομπή των εκκρεμών υποθέσεων στο Δικαστήριο και η στήλη 5 που αφορά το στάδιο της εκδίκασης από το Δικαστήριο.


Ετοιμασία Αιτιολογημένων Εκθέσεων

Μετά την αποστολή έγγραφων προσφορών, στους επηρεαζόμενους από την απαλλοτρίωση ιδιοκτήτες, όσον αφορά το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης, πολλοί από αυτούς δεν αποδέχονται τα ποσά των προσφερομένων αποζημιώσεων και προσφεύγουν στα δικαστήρια. 

Μια άλλη ομάδα δεν δείχνει κανένα ενδιαφέρον, κατά πόσο δηλαδή θα αποδεχθεί ή όχι το προσφερθέν ποσό. Για όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο αρμόδιος λειτουργός που χειρίζεται την κάθε υπόθεση, ετοιμάζει αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης και την αποστέλλει στο Γενικό Εισαγγελέα για περαιτέρω ενέργεια. 

Στη συνέχεια και σε συνεργασία με το Γενικό Εισαγγελέα, χειρίζεται την υπόθεση ενώπιον των Επαρχιακών Δικαστηρίων και είτε συμβιβάζεται είτε προχωρεί η εκδίκαση της για καθορισμό των τελικών ποσών της αποζημίωσης από τα δικαστήρια.

Την 01.01.2003 εκκρεμούσαν για εκδίκαση στα δικαστήρια 965 υποθέσεις παραπομπών και κατά τη διάρκεια του έτους κατατέθηκαν άλλες 990 υποθέσεις. Εκδικάστηκαν 267 παραπομπές και εκκρεμούσαν κατά την 31.12.2003 για εκδίκαση 1151 υποθέσεις παραπομπών.


Πληρωμές

Ο Κλάδος Εκτιμήσεων έχει την ευθύνη για την πληρωμή των ποσών που προσφέρονται στους ιδιοκτήτες, για επηρεασμό των κτημάτων τους από τις απαλλοτριώσεις, εφόσον προηγουμένως οι επηρεαζόμενοι ιδιοκτήτες αποδεχτούν τα ποσά της αποζημίωσης, είτε τα ποσά της αποζημίωσης καταστούν τελικά από τα δικαστήρια μετά την έκδοση ανάλογων αποφάσεων. Επίσης το Τμήμα έχει τη δυνατότητα και καταθέτει σε ορισμένες περιπτώσεις στο Γενικό Λογιστή, προς όφελος ορισμένων ιδιοκτητών τα ποσά τα οποία δικαιούνται για αποζημίωση κτημάτων τους. Το ποσό που κατατέθηκε κατά τη διάρκεια του έτους 2003 είναι £63.205.


Υποτομέας Εγγραφής

Μετά την καταβολή της αποζημίωσης στους δικαιούχους ιδιοκτήτες, ο Υποτομέας Εγγραφής φροντίζει για την εγγραφή της απαλλοτριωθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα της απαλλοτριούσας αρχής. Πριν την εγγραφή, γίνεται έρευνα για εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις, λαμβάνονται τα απαραίτητα πιστοποιητικά, εξασφαλίζεται η πληρωμή των κτηματικών φόρων και ετοιμάζονται οι τύποι Ν63 στους οποίους περιγράφονται όλα τα στοιχεία του υπόλοιπου κτήματος, με βάση τα οποία θα εκδοθεί ο νέος τίτλος ιδιοκτησίας.


Εκτιμήσεις για άλλες υποθέσεις εκτός των Απαλλοτριώσεων

Επιπρόσθετα από την εργασία για υποθέσεις Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης και του εκσυγχρονισμού της Γενικής Εκτίμησης, κατά τη διάρκεια του έτους 2003 ο Κλάδος προέβη σε εκτιμήσεις για διάφορους άλλους σκοπούς, όπως αναφέρονται πιο κάτω:


(α) Εκτιμήσεις για καθορισμό αγοραίας αξίας συγκεκριμένων κτημάτων, οι οποίες ζητούνται από τα διάφορα Κυβερνητικά Τμήματα,

(β) Κατά προσέγγιση εκτιμήσεις για τα αναπτυξιακά έργα,

(γ) Εκτιμήσεις για εξακρίβωση της αγοραίας ή ενοικιαστικής αξίας κρατικών γαιών,

(δ) Εκτιμήσεις για αποζημίωση λόγω πολεοδομικών περιορισμών,

(ε) Καθορισμός ή/και τροποποίηση Πολεοδομικών Ζωνών και Ορίων Υδατοπρομήθειας,

(στ) Εκτιμήσεις για διατηρητέες οικοδομές και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, από περιοχή Δότη σε περιοχή Δέκτη,

(ζ) Εκτιμήσεις για δανειοδότηση από Δανειστικούς Επιτρόπους και από τον Οργανισμό Χρηματοδοτήσεως Στέγης για το Σχέδιο Αναζωογόνησης Ακριτικών Περιοχών,

(η) Μισθώσεις που εγγράφονται και μεταβιβάζονται (Leasehold Interests), σύμφωνα με τον περί Εγγραφής και Μεταβιβάσεων Νόμο,

(θ) Εκτιμήσεις για ενοικίαση χώρων και υποστατικών από την Εθνική Φρουρά και την Ειρηνευτική Δύναμη, τη στέγαση Κυβερνητικών Τμημάτων και την καταβολή επιδόματος ενοικίου σε δημόσιους υπαλλήλους,


Για 2.158 υποθέσεις του είδους αυτού, που αφορούσαν 6002 τεμάχια, έγιναν εκτιμήσεις ύψους ΛΚ148.599.740. Λεπτομέρειες φαίνονται στην Ετήσια Έκθεση του Τμήματος 2003, στον Πίνακα Αρ. 15, στο Μέρος Δ. 


Εκτιμήσεις για τους σκοπούς του Φορέα Ίσης Κατανομής Βαρών

Ο Κλάδος έχει την ευθύνη για την ετοιμασία εκτιμήσεων ακινήτων που βρίσκονται στις κατεχόμενες περιοχές και ανήκουν σε εκτοπισθέντες. Για το σκοπό αυτό, κάθε χρόνο προσλαμβάνεται έκτακτο προσωπικό που αποτελείται από δύο μέχρι τέσσερις εκτιμητές και έχει σαν σκοπό την ετοιμασία εκτιμήσεων κατεχομένων κτημάτων. Με την ουσιαστική βοήθεια του κλάδου, τόσο σε προσωπικό όσο και με τη χρησιμοποίηση των αρχείων του, στη διάρκεια του 2003, ο κλάδος προχώρησε στην ετοιμασία εκτιμήσεων για 1.794 υποθέσεις, (7.176 τεμάχια) στις κατεχόμενες περιοχές. Η ολική αγοραία αξία των κτημάτων, υπολογίστηκε σε £ 176.308.900. 


Το μέτρο της πρόσληψης εκτάκτων εκτιμητών δεν είναι ικανοποιητικό, για τον όγκο εργασίες που υπάρχει. Ήδη, για το σκοπό αυτό έχει τροχϊοδρομηθεί η πρόσληψη επτά (7) νέων Κτηματολογικών Λειτουργών Β'.


Εκτιμήσεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 81/70

Ο Κλάδος Εκτιμήσεων, για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας και την είσπραξη μεταβιβαστικών δικαιωμάτων, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 81/70, κατά τη διάρκεια του 2003, έλεγξε 21.025 υποθέσεις με συνολική αξία δηλωθέντος ποσού £886.774.630, το οποίο αναθεωρήθηκε σε £978.716.152. Για 14.213 υποθέσεις αποδέχτηκε το ποσό που δηλώθηκε, ήτοι £626.505.781. Για 6.661 υποθέσεις χωρίς επιτόπια εξέταση, αναθεώρησε το ποσό που δηλώθηκε από £249.027.206 σε £339.013.678. Για 151 υποθέσεις, μετά από επιτόπια έρευνα, έγινε αναθεώρηση του δηλωθέντος ποσού από £11.211.643 σε £13.196.693.


Εκτιμήσεις για υποθέσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων

Τελευταία έχει παρατηρηθεί ότι ο αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων, δεν ικανοποιείται από τις αποφάσεις των δικαστηρίων μας και προσφεύγει στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια, με σκοπό την ικανοποίηση των απαιτήσεων τους. Ο κλάδος Εκτιμήσεων, ύστερα από οδηγίες του Γενικού Εισαγγελέα ετοιμάζει τις εκτιμήσεις, οι οποίες κατατίθενται στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια. 

Πέραν των πιο πάνω εκτιμήσεων όμως, ο κλάδος Εκτιμήσεων δηλώνει παρόν και στις ατομικές προσφυγές εκτοπισμένων Κυπρίων εναντίον της Τουρκίας. Ύστερα από οδηγίες και πάλι του Γενικού Εισαγγελέα, ο Κλάδος Εκτιμήσεων παρέχει όλες τις διευκολύνσεις για την ετοιμασία εκτιμήσεων προς όφελος εκτοπισμένων ιδιοκτητών, οι οποίοι καταθέτουν ατομικές προσφυγές εναντίον της Τουρκίας στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια. Κατά τη διάρκεια του έτους 2003 συμπληρώθηκαν έξι (6) εκθέσεις εκτιμήσεων.


Γενική Εκτίμηση

Κατά το έτος 2003 συνεχίστηκε ο εκσυγχρονισμός της Γενικής Εκτίμησης με την εκτίμηση σε τιμές 1.1.1980, όλων των νέων τεμαχίων, που στο μεταξύ έχουν δημιουργηθεί, καθώς και οποιονδήποτε αλλαγών ή τροποποιήσεων που έχουν επέλθει στα ήδη εκτιμηθέντα κτήματα. Έγιναν εκτιμήσεις για 14.770 τεμάχια παγκύπρια και έτσι τα συμπληρωθέντα τεμάχια αυξήθηκαν από 274.966 σε 289.736. Λεπτομέρειες φαίνονται στην Ετήσια Έκθεση του Τμήματος 2003, στονΠίνακα Αρ. 14 στο Μέρος Δ. Εξετάστηκαν επίσης όλες οι ενστάσεις που έγιναν για ορισμένα τεμάχια. Η εργασία αυτή θα συνεχίσει να γίνεται και στα επόμενα χρόνια, για να υπάρχει πάντοτε μια εκσυγχρονισμένη κατάσταση αξιών σε τιμές 01.01.80, που να αποτελεί δίκαιη βάση φορολογίας.

Επειδή σχεδόν όλες οι φορολογίες των ακινήτων βασίζονται σ΄ αυτή την εκτίμηση και επειδή έχουν περάσει ήδη 24 χρόνια, απαιτείται να γίνει νέα Γενική Εκτίμηση με σημερινές αξίες, για σκοπούς δικαιότερης κατανομής των βαρών. 

Σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες η Γενική Εκτίμηση αναθεωρείται κάθε πέντε χρόνια ενώ στην Αμερική και τον Καναδά κάθε χρόνο. Αυτό θα πρέπει να γίνεται και στην Κύπρο με την προϋπόθεση ότι, ο Τομέας θα στελεχωθεί με το κατάλληλο προσωπικό, το οποίο να εκπαιδεύεται συνεχώς για το αντικείμενο εργασίας.

Επίσης θα πρέπει να δημιουργηθεί ομάδα έρευνας της αγοράς, η οποία να αναλύει όλα τα είδη πωλήσεων σε όλες τις περιοχές. Με την ετοιμασία των αναλύσεων αυτών και την συμπλήρωση της μηχανογράφησης, θα είναι δυνατή η υιοθέτηση ετήσιας αναμενόμενης αύξησης ποσοστών για όλα τα είδη κτημάτων, για γρήγορη και ομοιόμορφη ετοιμασία εκτιμήσεων.​