​​Μεθοδολογία Νέας Γενικής Εκτίμησης σε Τιμές 1.1.2013


ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ 

Η νέα Γενική Εκτίμηση βασίστηκε στις διεθνώς αναγνωρισμένες μεθόδους εκτίμησης, οι οποίες χρησιμοποιούνται καθολικά στην Κύπρο. Τη «Συγκριτική Μέθοδο», τη «Μέθοδο Ανάπτυξης», καθώς και τη «Μέθοδο Κόστους» η οποία υιοθετείται στις περιπτώσεις ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχει αγορά. Οι εν λόγω μέθοδοι είναι αναγνωρισμένες σε διάφορα πρότυπα, όπως τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (European Valuation Standards), τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (International Valuation Standards), καθώς και τα Βρετανικά Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS Valuation- Professional Standards). Επίσης, λήφθηκε υπόψη η έκδοση «Οδηγίες για Διεθνείς Μαζικές Εκτιμήσεις και σχετική Φορολογική Πολιτική» του Διεθνούς Συνδέσμου Πραγματογνωμόνων Εκτιμητών (International Association of Assessing Officers- ΙΑΑΟ). 

Η ορθότητα της μεθοδολογίας εκτίμησης που έχει εφαρμόσει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τ.Κ.Χ.) για τη διενέργεια της νέας γενικής εκτίμησης σε τιμές 01.01.2013, επιβεβαιώνεται και μέσα από μελέτη που διενεργήθηκε από εμπειρογνώμονες του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι οποίοι μετακλήθηκαν μετά από αίτημα του Τμήματος και υλοποιήθηκε μέσω της Ομάδας Τεχνικής Υποστήριξης της Τρόικας. Η μελέτη φέρει ημερομηνία Ιανουάριος 2014 και έχει τίτλο: Implementation of the General Valuation for Immovable Property Tax. 

ΟΡΙΣΜΟΣ «ΑΞΙΑ ΓΕΝΙΚΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ»

Η νέα γενική εκτίμηση σε τιμές 01.01.2013 έγινε με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VII - Εκτίμηση του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 2, του νόμου αυτού, καθορίζεται ο ορισμός της “Αξίας Γενικής Εκτίμησης” και ο ορισμός της “αξίας” ως ακολούθως: 

«αξία γενικής εκτίμησης» σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία, σημαίνει το ποσό που προκύπτει από τη διενέργεια γενικής εκτίμησης ή επανεκτίμησης ή αναθεώρησης γενικής εκτίμησης, το οποίο είναι όσο το δυνατό πλησιέστερο της αξίας. 

«αξία» σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία σημαίνει το ποσό το οποίο η ακίνητη ιδιοκτησία θα μπορούσε να αναμένεται ότι θα αποφέρει αν πωλείτο στην ελεύθερη αγορά από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια. 

Τονίζεται ότι ο ορισμός της “Αξίας Γενικής Εκτίμησης”, θα πρέπει να ερμηνεύεται σε συνδυασμό με τις πρόνοιες του άρθρου 69(1), του πιο πάνω νόμου, σύμφωνα με το οποίο το Υπουργικό Συμβούλιο διατάσσει τη διενέργεια Γενικής Εκτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης σύγχρονης και ομοιόμορφης εκτίμησης της ακίνητης ιδιοκτησίας. “Ομοιόμορφη” εκτίμηση σημαίνει ότι ομάδες ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, αναμένεται ότι θα έχουν παρόμοια Αξία Γενικής Εκτίμησης. Λέξη κλειδί αποτελεί η λέξη “ομοιομορφία”, η οποία φανερώνει και τη διαφορά της Γενικής Εκτίμησης από την εξειδικευμένη εκτίμηση που γίνεται για συγκεκριμένο ακίνητο και για συγκεκριμένο σκοπό. 

Σημειώνεται ότι η Γενική Εκτίμηση στην οποία προέβηκε το Τ.Κ.Χ., δύναται να χρησιμοποιηθεί μόνο για φορολογικούς σκοπούς. Σε περίπτωση που ιδιοκτήτης γης ή άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο χρειάζεται εκτίμηση για άλλους σκοπούς, όπως για σκοπούς δανειοδότησης, αναγκαστικής πώλησης, επένδυσης, για αγορά ή πώληση ενός ακινήτου θα πρέπει να συμβουλεύεται εξειδικευμένο εμπειρογνώμονα εκτιμητή, ο οποίος θα είναι μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. 

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΓΕΝΙΚΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ 

Η Νέα Γενική Εκτίμηση βασίστηκε στα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου όπως περιγράφονται επιγραμματικά πιο κάτω: 

α) Φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου

i) Για τη γη έχουν χρησιμοποιηθεί τα εξής χαρακτηριστικά:

• Είδος Ακινήτου 
• Εμβαδό 
• Πολεοδομική Ζώνη
• Εκτιμητική τοποθεσία (location) 
• Είδος πρόσβασης 
• Σχέση με δρόμο 
• Σχήμα

ii) Για τα κτίρια έχουν χρησιμοποιηθεί τα εξής χαρακτηριστικά: 

• Είδος Μονάδας 
• Εμβαδά μονάδας 
• Έτος ανέγερσης 
• Έτος ουσιαστικής ανακαίνισης 
• Κατηγορία (πολυτελείας, κλπ) 
• Κατάσταση 
• Θέα 

β) Υιοθέτηση της ανά τετραγωνικό μέτρο αξίας γης και κτιρίων 

Για την υιοθέτηση των πιο πάνω αξιών έγινε έρευνα και αναλύσεις σε όλες τις γεωγραφικές περιοχές κατά πολεοδομική ζώνη και είδος ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τα πιο κάτω: 

• Συγκριτικές πωλήσεις των τελευταίων ετών που είναι καταχωρημένες στα αρχεία του Τ.Κ.Χ. και όπου ήταν αναγκαίο έγιναν οι ανάλογες χρονικές αναπροσαρμογές. 

• Εσωτερικές εκτιμήσεις του Τ.Κ.Χ. κατά τον ουσιώδη χρόνο και συμπεριλαμβάνει και όλες τις εκτιμήσεις που διενεργήθηκαν για την κρατική ιδιοκτησία με βάση τις πρόνοιες του Μνημονίου Συναντίληψης. 

• Αποτελέσματα έρευνας της αγοράς, που διενεργήθηκε, τόσο για τις τιμές πώλησης διαφόρων κτιρίων, όσο και τα κόστη κατασκευής κατά επαρχία. Τούτο έγινε σε συνεργασία με επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, με επιμετρητές ποσοτήτων και άλλους εξειδικευμένους επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου. 

• Διενεργήθηκε έρευνα κόστων κατασκευής κτιρίων σε συνεργασία με τον Κλάδο επιμετρητών ποσοτήτων, του Τμήματος Δημοσίων Έργων 

• Αναλύθηκαν ετήσια στατιστικά στοιχεία κόστων κατασκευής κατά είδος κτιρίου, για τα τελευταία χρόνια, που δημοσιεύονται στην ετήσια έκθεση της Στατιστικής Υπηρεσίας. 

• Λήφθηκαν υπόψη διάφορες μελέτες για τις τάσεις της αγοράς και τους δείκτες των τιμών των ακινήτων, όπως της Κεντρικής Τράπεζας και του RICS Κύπρου. 

Η Γενική Εκτίμηση διενεργήθηκε από το Τ.Κ.Χ. το οποίο είναι και ο αρμόδιος φορέας του Κράτους για τη διενέργεια εκτιμήσεων για οποιοδήποτε σκοπό. Αξιοποιήθηκε το ηλεκτρονικό σύστημα διενέργειας μαζικών εκτιμήσεων (εξειδικευμένα λογισμικά στο Σύστημα Πληροφοριών Γης) που διαθέτει το Τμήμα, αφού προηγήθηκαν, τόσο η έρευνα της αγοράς, όσο και όλες οι απαραίτητες αναλύσεις Η εφαρμογή παρόμοιων συστημάτων μαζικών εκτιμήσεων (Computer Assisted Mass Appraisal Systems-CAMAS), εφαρμόζονται από αρκετές χώρες παγκοσμίως, λόγω του πλεονεκτήματος της διενέργειας αυτοματοποιημένων μαζικών εκτιμήσεων σε πολύ μικρό χρόνο, εξοικονομώντας χρόνο και κόστος για τον πολίτη. 

Τα αποτελέσματα της Γενικής Εκτίμησης σε τιμές 01.01.2013, αξιολογήθηκαν από αρμόδιους λειτουργούς του Τμήματος ώστε να εφαρμοστεί και να υιοθετηθεί η ομοιομορφία και η διακύμανση τιμών, λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα της αγοράς. Το Τ.Κ.Χ. έχει καταβάλει κάθε δυνατή προσπάθεια ώστε οι Αξίες Γενικής Εκτίμησης σε τιμές 01.01.2013 που υπολογίστηκαν να είναι ομοιόμορφες και πλησίον της αξίας.​​​