​​​​​​Μεθοδολογία Συλλογής Ετιμητικών Χαρακτηριστικών

Μέσα στα πλαίσια διενέργειας της νέας Γενικής Εκτίμησης, σε τιμές 1.1.2013, έγινε συλλογή και καταχώρηση των εκτιμητικών πληροφοριών όλων των ακινήτων στο Εκτιμητικό Υποσύστημα του Συστήματος Πληροφοριών Γης (Σ.Π.Γ.), με σκοπό να γίνουν εκτιμήσεις για όλα τα ακίνητα, σύμφωνα με την κατάσταση στην οποία βρίσκονταν κατά την ημερομηνία της τελευταίας επιτόπιας έρευνας. 

Για το σκοπό αυτό, καταβλήθηκε κάθε δυνατή προσπάθεια ώστε να υπάρχει κοινή προσέγγιση και ομοιογένεια σε όλα τα στάδια συλλογής πληροφοριών από όλα τα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία και έχουν γίνει οι αναγκαίοι ποσοτικοί και ποιοτικοί έλεγχοι στα δεδομένα που συλλέχτηκαν, καθώς και η ορθή δημιουργία και καταχώρηση τους στο Σ.Π.Γ. Για το σκοπό αυτό έχουν εκδοθεί εσωτερικοί εγκύκλιοι, εγχειρίδιο συλλογής εκτιμητικών πληροφοριών καθώς και εκπαιδεύσεις στα κατά τόπους Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία σε όλα τα στάδια συλλογής δεδομένων. 

Μεθοδολογία Συλλογής Εκτιμητικών Χαρακτηριστικών 

Η συλλογή εκτιμητικών χαρακτηριστικών διεξάχθηκε μέσα από μία σειρά διεργασιών, οι οποίες αναλύονται και επεξηγούνται με κάθε λεπτομέρεια, ώστε να γίνει κατανοητή σε όλους τους ιδιοκτήτες. Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε διαχωρίστηκε σε δύο κατηγορίες. Η πρώτη αναφέρεται στη συλλογή εκτιμητικών χαρακτηριστικών των κτιρίων/ μονάδων και η δεύτερη αφορά τη συλλογή εκτιμητικών χαρακτηριστικών για τη γη. 

Στάδια Εργασίας Συλλογής Εκτιμητικών Χαρακτηριστικών των Κτιρίων/ Μονάδων 

Η συλλογή εκτιμητικών χαρακτηριστικών μονάδων έχει εκτελεστεί σε διάφορα στάδια ώστε να διασφαλιστεί η ποιότητα και πληρότητα της εργασίας. 

Προεργασία 

Στο στάδιο της προεργασίας συμπεριλαμβάνεται όλη η απαιτούμενη εργασία που έχει προηγηθεί της επιτόπια εξέτασης. Για το σκοπό αυτό ετοιμάστηκαν χάρτες, στους οποίους αποτυπώθηκαν τα τεμάχια γης επί των οποίων υπάρχουν κτίρια/ μονάδες για τα οποία απαιτείται η συλλογή εκτιμητικών χαρακτηριστικών καθώς και κατάλογοι με τα πιο πάνω τεμάχια γης. Κατά την προεργασία είχαν συγκεντρωθεί τα αναγκαία στοιχεία κάθε τεμαχίου που βρίσκονταν στα αρχεία του Τμήματος, καθώς και κατόψεις κτιρίων/ μονάδων, όπου ήταν εφικτό, οι οποίες εξασφαλίστηκαν από το αρχείο του Τμήματος ή από τις Αρμόδιες Αρχές (Δημαρχεία Επαρχιακές Διοικήσεις και Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως). 

Επιτόπια Έρευνα 

Επιτόπια εξέταση έγινε για τα εγγεγραμμένα και μη κτίρια, για τα οποία δεν υπήρχε εκσυγχρονισμένη πληροφορία εκτιμητικών χαρακτηριστικών στα αρχεία του Τμήματος. 

Η Επιτόπια Έρευνα έγινε κατά γεωγραφική περιοχή, με τη χρήση χάρτη σε συνδυασμό με δορυφορική εικόνα, όπου απεικονίζεται η επιτόπου κατάσταση. Κατά την επιτόπια έρευνα κάθε υπάλληλος είχε μαζί του όλα τα στοιχεία που είχαν καταγραφεί κατά το προηγούμενο στάδιο της προεργασίας. Ο σκοπός της Επιτόπιας Έρευνας ήταν η καταγραφή των εκτιμητικών χαρακτηριστικών στο σχετικό έντυπο Ν314Α, για κάθε κτίριο, μονάδα και βοηθητικό χώρο, ξεχωριστά. Στο στάδιο αυτό δεν έγινε καταγραφή των εκτιμητικών χαρακτηριστικών της γης. 

Καταβλήθηκε κάθε δυνατή προσπάθεια να συλλεχθούν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά των μονάδων: 

• Ο αριθμός θύρας της κάθε μονάδας. 

Ο αριθμός ορόφου, δηλαδή αν η είσοδος βρίσκεται στο ισόγειο, ημιυπόγειο, υπόγειο, μεσοπάτωμα, 1ον όροφο κ.λ.π. 

• Ο αριθμός ορόφων σε μια μονάδα. 

• Το έτος ανέγερσης 

• Είδος σκελετού (oπλισμένο σκυρόδεμα, προκατασκευασμένο κτίριο: μεταλλικό/ξύλο και πέτρα/πλιθάρι) όπου ήταν δυνατό να εντοπιστεί. 

• Η κατηγορία της κάθε μονάδας, η οποία υποδιαιρείται στις ακόλουθες βαθμίδες: 

1. Πολυτελείας: Η κατηγορία αυτή αφορά μονάδες, οι οποίες είναι κατασκευασμένες με πολύ ακριβά και ποιοτικά υλικά εξωτερικά (πέτρα, μάρμαρο, γρανίτη). Συνήθως διαθέτουν πισίνα, μεγάλους χώρους άνεσης τοπιοτεχνημένους. Ως επί το πλείστον, το μέγεθος τους είναι πέραν του μέσου όρου με ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό και έχουν ανεγερθεί σε μεγάλα οικόπεδα. 

2. Κατηγορία Α. Αφορά μονάδες οι οποίες είναι κατασκευασμένες με πολύ καλής ποιότητας υλικά. Είναι συνήθως ανεξάρτητες και ημιανεξάρτητες κατοικίες, καθώς και διαμερίσματα που είναι της ίδιας στάθμης ποιοτικά με τα προαναφερόμενα είδη κατοικίας. Αποτελούν μονάδες που συνήθως είναι σχεδιασμένες να προσφέρουν λειτουργικούς χώρους και ανέσεις. 

3. Κατηγορία Β. Αφορά μονάδες των οποίων η ποιότητα κατασκευής και τα υλικά εξωτερικά και εσωτερικά είναι καλά έως μέτρια. Στην κατηγορία αυτή συμπεριλαμβάνονται οι συνεχόμενες κατοικίες ή συγκροτήματα τυποποιημένων κατοικιών. 

4. Κατηγορία Γ. Αφορά μονάδες των οποίων τα υλικά κατασκευής, τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά είναι χαμηλής ποιότητας. 

5. Κατηγορία Δ. Αφορά μονάδες κατασκευασμένες με ευτελή υλικά ή είναι μεγάλης ηλικίας χωρίς συντήρηση. Οι μονάδες αυτές δεν έχουν ουσιαστική οικονομική αξία. 

• Η φυσική κατάσταση στην οποία βρίσκεται η κάθε μονάδα η οποία μπορεί να είναι: 

1. Πολύ καλή (εξαίρετη) 

2. Καλή (καλοδιατηρημένη) 

3. Μέτρια (καλή αλλά εντοπίζονται κάποιες αδυναμίες) 

4. Φτωχή (διαφαίνονται σοβαρά προβλήματα). 

• Αν έχει γίνει ουσιαστική ή πλήρης ανακαίνιση και το έτος ανακαίνισης. 

• Η θέα της μονάδας: κανονική/ προνομιακή/θάλασσα. 

• Η πρόσοψη των καταστημάτων. 

• Το εμβαδόν της κύριας μονάδας και των καλυμμένων βεραντών καθώς και των βοηθητικών χώρων και άλλων ανέσεων αν υπάρχουν, όπως αποθήκη, υπόστεγο, υπόγειο, πισίνα κ.λ.π. 

• Ο αριθμός των καλυμμένων χώρων στάθμευσης. 

Επίσης, κατά την επιτόπια έρευνα σε κάποιες περιπτώσεις γινόταν και λήψη φωτογραφιών των κτιρίων. Σήμερα το Τμήμα διαθέτει 57.000 φωτογραφίες κτιρίων παγκύπρια. 

Πηγή Άντλησης Εμβαδού Μονάδων 

• Όσον αφορά τα εγγεγραμμένα κτίρια, τα εμβαδά έχουν υπολογιστεί από τον Κλάδο Χωρομετρίας/Χαρτογραφίας, σύμφωνα με την αποτύπωση που έγινε κατά την εγγραφή και τη συνεχή ενημέρωση των κτηματικών σχεδίων. 

• Στις περιπτώσεις κτιρίων με οριζόντιο διαχωρισμό, αν τα εμβαδά δεν ήταν καταχωρημένα στο Σύστημα Πληροφοριών Γης, ή ήταν καταχωρημένα με ελλιπή στοιχεία ή χωρίς την απαιτούμενη ανάλυση, (π.χ ενιαίο εμβαδό μόνο), έγινε σάρωση των ειδικών σχεδίων (file plans) και υπολογισμός των εμβαδών όπου δεν υπήρχαν, τα οποία έχουν εισαχθεί στο Σ.Π.Γ. Επίσης, στις περιπτώσεις που δεν υπήρχαν ειδικά σχέδια (π.χ πριν το 1969 περίπου), η όλη εργασία έγινε από τις κατόψεις των μονάδων. 

• Κύρια πηγή υπολογισμού των εμβαδών ήταν οι κατόψεις των μονάδων, σύμφωνα με τις άδειες που έχουν εκδοθεί από τις αρμόδιες αρχές. Σε συνεργασία με τις Πολεοδομικές Αρχές, τα Δημαρχεία και τις Επαρχιακές Διοικήσεις έγινε προσπάθεια εντοπισμού τω κατόψεων από τις οποίες έχει υπολογιστεί το εμβαδόν. 

• Σε κάποιες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες των μονάδων, προσκόμισαν τις εκδοθείσες άδειες από τις Αρμόδιες Αρχές, για υπολογισμό των εμβαδών. 

• Στις περιπτώσεις όπου στο έντυπο Ν314 της προηγούμενης Γενικής Εκτίμησης, σε τιμές 1.1.1980, υπήρχε καταχωρημένο το εμβαδόν της εγγεγραμμένης μονάδας σε τ.μ, τότε χρησιμοποιήθηκε το εμβαδόν αυτό. 

• Σε κάποιες περιπτώσεις όπου στο έντυπο Ν314 της προηγούμενης Γενικής Εκτίμησης, σε τιμές 1.1.1980, υπήρχε καταχωρημένος ο αριθμός των δωματίων της μονάδας, έγινε μετατροπή σε τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν στο συγκεκριμένο αριθμό δωματίων. 

• Σε αρκετές περιπτώσεις, μη εγγεγραμμένων μονάδων έγινε με επιτόπου επιμέτρηση των εμβαδών των μονάδων, από Χωρομέτρες του Τμήματος. 

• Mε την εφαρμογή των διαθέσιμων δορυφορικών εικόνων και ορθοφωτογραφιών. 

• Για ένα πολύ μικρό αριθμό κτιρίων, ο υπολογισμός των εμβαδών επιβεβαιώθηκε από τις εκσυγχρονισμένες δορυφορικές εικόνες (“Google Earth”) ή από δορυφορικές εικόνες που διαθέτει το αρχείο του Τμήματος. 

Μεθοδολογία Υπολογισμού Εμβαδών Μονάδων 

• Ο περιτοιχισμένος χώρος είναι ο χώρος που περικλείεται μεταξύ των τοίχων και η επιμέτρηση γίνεται από την εξωτερική τοιχοποιία της μονάδας. Στις περιπτώσεις κοινού τοίχου, η εμβαδομέτρηση της κάθε μονάδας υπολογίζεται από το μέσο σημείο της κοινής τοιχοποιίας. 

• Οι καλυμμένες βεράντες υπολογίστηκαν για όλα τα είδη μονάδων με βάση τις κατόψεις τους. Δεν λήφθηκαν υπόψη επιπρόσθετες κατασκευές ( π.χ. πέργολες, σκέπαστρα κ.λπ.). Ακάλυπτες βεράντες λαμβάνονται υπόψη και υπολογίζονται μόνο για τις μονάδες διαμερισμάτων και γραφείων με οριζόντιο διαχωρισμό. 

• Το μεσοπάτωμα υπολογίστηκε για όλες τις μονάδες καταστημάτων και γραφείων με βάση τις κατόψεις τους. 

• Το εμβαδόν του υπόγειου, ημιυπόγειου και υπόστεγου (πυλωτή) υπολογίστηκε με βάση τις κατόψεις κάθε μονάδας, ως ενιαίος χώρος. Στις περιπτώσεις όπου, με βάση τις κατόψεις το εμβαδόν του υπόστεγου ή του υπογείου καθορίζεται ως χώρος στάθμευσης, τότε υπολογίζεται μόνο το εμβαδόν του μέρους που χρησιμοποιείται για άλλο σκοπό. 

• Όσον αφορά τους καλυμμένους χώρους στάθμευσης καταμετρήθηκε ο συνολικός αριθμός των χώρων, σύμφωνα με τις κατόψεις της άδειας οικοδομής.

Έλεγχος Εντύπων Επιτόπιας Έρευνας και Καταχώρηση Εκτιμητικών Χαρακτηριστικών στο Σ.Π.Γ. 

Μετά τη συμπλήρωση της επιτόπιας έρευνας, έγινε έλεγχος ορθότητας από έμπειρο προσωπικό του Γραφείου και ακολούθησε η καταχώρηση των εκτιμητικών χαρακτηριστικών στο Σ.Π.Γ. Έχει δοθεί μεγάλη σημασία στην ορθή συντήρηση όλων των εκτιμητικών χαρακτηριστικών στο Σ.Π.Γ., για διασφάλιση της ορθότητας των δεδομένων και κατ’ επέκταση του αποτελέσματος της Γενικής Εκτίμησης. 

Συλλογή Εκτιμητικών Χαρακτηριστικών Γης 

Η συντήρηση των εκτιμητικών χαρακτηριστικών της γης έχει γίνει με αυτοματοποιημένη και τυποποιημένη μέθοδο από τη Γεωγραφική Βάση Δεδομένων. Το πλεονέκτημα της αυτοματοποιημένης / τυποποιημένης μεθόδου είναι ότι επιταχύνεται ομοιόμορφη αποτύπωση των χαρακτηριστικών του κάθε τεμαχίου, χωρίς στοιχείο της υποκειμενικής κρίσης και του ανθρώπινου σφάλματος. 

Τα χαρακτηριστικά των τεμαχίων που έχουν καταγραφεί είναι τα πιο κάτω: 

• H Πολεοδομική Ζώνη στην οποία έχει ενταχθεί το κάθε τεμάχιο, σύμφωνα με τα Σχέδια Ανάπτυξης, τα οποία δημοσιεύονται από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως. 

• Κατά πόσο το τεμάχιο εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δρόμο, ή είναι περίκλειστο. 

• Η σχέση του κάθε τεμάχιο με δρόμο, σύμφωνα με την απεικόνιση του τεμαχίου στο τοπογραφικό σχέδιο, δηλαδή αν μία ή περισσότερες πλευρές του εφάπτονται σε εγγεγραμμένο δρόμο. 

• Το είδος της πρόσβασης, δηλαδή αν εφάπτεται σε εγγεγραμμένο χωματόδρομο ή ασφαλτοστρωμένο δρόμο. 

• Το σχήμα του τεμαχίου (κανονικό, ακανόνιστο, πολύ ακανόνιστο).​​​