​​Πώληση Ενυπόθηκου Ακινήτου


Προϋποθέσεις - Διαδικασία


Όταν ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταστεί υπερήμερος, όταν δηλαδή περάσει ένας μήνας από την ημέρα που συμφωνήθηκε να πληρωθεί το ενυπόθηκο χρέος σύμφωνα με την υποθήκη και ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφώθηκε με τους όρους της Σύμβασης Υποθήκης, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να αρχίσει τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου για είσπραξη του ενυπόθηκου χρέους. Η διαδικασία αρχίζει με την επίδοση γραπτής ειδοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, με την οποία τον καλεί να πληρώσει το χρέος σ΄ ένα μήνα και ότι σε αντίθετη περίπτωση θα ζητήσει από τον Διευθυντή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορούν να προμηθευτούν τέτοιες ειδοποιήσεις από τα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία (Τύπος Ν.275). Η ειδοποίηση αυτή συνοδεύεται πάντοτε και με κατάσταση λογαριασμού για το ενυπόθηκο χρέος. Ένα μήνα μετά την επίδοση της ειδοποίησης Ν.275, και νοουμένου ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει πληρώσει το χρέος του, ο ενυπόθηκος δανειστής καταθέτει στο Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, αίτηση για πώλησή του.


Απαιτούμενα έγγραφα για την Κατάθεση Αίτησης Πώλησης


➤ Αίτηση στον Τύπο Ν.276. Το περιεχόμενο της αίτησης βεβαιώνεται με ένορκη δήλωση. Η αίτηση πρέπει να κατατεθεί σε επτά (7) μέρες από την ένορκη δήλωση.

➤ Αντίγραφο της ειδοποίησης Ν.275.

➤ Αντίγραφο της κατάστασης λογαριασμού.

➤ Απόδειξη του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, αν η επίδοση έγινε με διπλοσυστημένη επιστολή.

➤ Το Πιστοποιητικό Υποθήκης (Ν.271), μαζί με τα άλλα πρόσθετα έγγραφα.

➤ Το Πιστοποιητικό Εγγραφής του ακινήτου.


Ταυτόχρονα καταβάλλονται και τα δικαιώματα αποδοχής της αίτησης.


Από τη στιγμή της αποδοχής της αίτησης, μέχρι την πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων, ο Διευθυντής καλείται να προβεί σε μια σειρά από ενέργειες και να αποφασίσει για αρκετά ζητήματα, όπως:


➤ Έλεγχο όλων των στοιχείων της αίτησης Ν.276, της ειδοποίησης Ν.275, της κατάστασης λογαριασμού, της επίδοσης προς τον οφειλέτη και της υπερημερίας αυτού.

➤ Ενημέρωση όλων των άλλων ενυπόθηκων δανειστών (προγενέστερων ή μεταγενέστερων υποθηκών), για το γεγονός της αποδοχής της αίτησης για πώληση.

➤ Πρόσκληση όλων των δανειστών μεταγενεστέρων υποθηκών να του παραδώσουν, ενόρκως, κατάσταση λογαριασμού για το ποσό του προς όφελος του ενυπόθηκου χρέους το οποίο παραμένει απλήρωτο.

➤ Εξακρίβωση όλων των τελών, φόρων και δικαιωμάτων που βαρύνουν, κατά πρώτο λόγο, τα ακίνητα που θα πωληθούν.

➤ Καθορισμός επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης των επηρεαζόμενων ακινήτων και γνωστοποίησή της στα ενδιαφερόμενα μέρη.

➤ Εξέταση ενστάσεων και καθορισμός νέας επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης.

➤ Καθορισμός του ποσού που οφείλεται στον ενυπόθηκο δανειστή που ζήτησε την πώληση.

➤ Καθορισμός των δικαιωμάτων και εξόδων της πώλησης και πρόσκληση για καταβολή τους από τον αιτητή/δανειστή.

➤ Κοινοποίηση σε όλους τους ενδιαφερομένους της απόφασης του Διευθυντή για πώληση (η πώληση πρέπει να γίνει οπωσδήποτε μετά την πάροδο τριάντα (30) ημερών από την ειδοποίηση της απόφασης αυτής).

➤ Ανάρτηση αγγελιών και ενημέρωση όλων των ενδιαφερομένων για την ακριβή ημέρα, ώρα και τόπο της πώλησης, το όνομα του Δημοπράτη και ο,τιδήποτε άλλο κρίνεται σκόπιμο.


Επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης


Σ΄ όλες τις αναγκαστικές πωλήσεις που αφορούν στην εξασφάλιση χρέους, καθορίζεται επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης. Είναι το ελάχιστο ποσό, το οποίο μπορεί να γίνει αποδεκτό ως πρώτη προσφορά για κάθε ακίνητο. Αν δεν υπάρχει προσφορά ίση ή μεγαλύτερη του ποσού αυτού, η πώληση ματαιώνεται. Η επιφυλαχθείσα τιμή καθορίζεται από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό και αρχικά δεν μπορεί να υπερβαίνει την εκτιμημένη αξία του ακινήτου. Κοινοποιείται στους ενδιαφερομένους, οι οποίοι μπορούν σε τρεις εβδομάδες από την ημέρα της κοινο- ποίησης, να ζητήσουν την αναθεώρηση της, αφού πληρώσουν τα σχετικά δικαιώματα για επιτόπια έρευνα. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός καθορίζει τότε ως επιφυλαχθείσα τιμή, την αγοραία αξία του ακινήτου, μειωμένη περίπου κατά 10%, και κοινοποιεί την απόφασή του στα ενδιαφερόμενα μέρη.

Καθορισμός ημερομηνίας πώλησης Αφού αποσταλούν όλες οι γνωστοποιήσεις και τηρηθούν όλες οι προθεσμίες που προβλέπονται στον Νόμο και τους Κανονισμούς Πωλήσεων, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας καθορίζει την ημερομηνία πώλησης, την οποία κοινοποιεί σ΄ όλους τους ενδια- φερομένους, ετοιμάζει τις αγγελίες πώλησης (Έντυπο Ν.70) αποστέλλοντας τη μία στον Δημοπράτη και τοιχοκολλώντας την άλλη στην Κοινότητα ή Ενορία όπου βρίσκεται το ακίνητο. Γίνεται, επίσης, γνωστοποίηση στον εγχώριο Τύπο.

Οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος, μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο και να εξασφαλίσει Διάταγμα, για ακύρωση ή τροποποίηση οποιασδήποτε απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.


Η πώληση διεξάγεται στην καθορισμένη ημέρα και ώρα από τον Δημοπράτη. Ο Δημοπράτης δεν προχωρεί στην πώληση αν:


➤ Προτού αρχίσει η πώληση, ο οφειλέτης ή οποιοσδήποτε άλλος, για λογαριασμό του οφειλέτη καταβάλει σ' αυτόν τέτοιο ποσό, το οποίο να καλύπτει το χρέος και όλα τα έξοδα της πώλησης.

➤ Κατά τη διάρκεια της πώλησης, ο οφειλέτης ή οποιοσδήποτε άλλος, για λογαριασμό του οφειλέτη καταβάλει σ΄ αυτόν, τέτοιο ποσό, το οποίο μαζί με το ποσό που έχει εισπραχθεί μέχρι εκείνη τη στιγμή, θα καλύψει το χρέος και όλα τα έξοδα της πώλησης.


Διάθεση του ποσού του πλειστηριασμού


Το ποσό που θα προέλθει από την πώληση ακινήτων, διατίθεται με την εξής προτεραιότητα:


➤ Για τέλη, δικαιώματα και έξοδα της πώλησης.

➤ Για την πληρωμή κάθε τέλους, φόρου ή δικαιώματος, το οποίο βαρύνει κατά πρώτο λόγο το ακίνητο.

➤ Για εξόφληση ποσού προγενέστερης υποθήκης.

➤ Για εξόφληση του ποσού, το οποίο εξασφαλίζεται με την υποθήκη προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή που ζήτησε την πώληση.

➤ Για εξόφληση κάθε ποσού μεταγενέστερων υποθηκών, ανάλογα με την τάξη προτεραιότητας τους.

➤ Για εξόφληση άλλων απαιτήσεων, MΕΜΟ κ.λπ., ανάλογα με την τάξη προτεραιότητας τους.

➤ Για την καταβολή οποιουδήποτε υπολοίπου στον οφειλέτη.