​Εκτιμητικό Υποσύστημα


Σύνοψη

Το Εκτιμητικό Υποσύστημα είναι υπεύθυνο για όλα τα εκτιμητικά θέματα που χειρίζεται το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Την όλη εύθύνη για το Εκτιμητικό Υποσύστημα στο Σ.Π.Γ., έχει η Εκτιμητική Ομάδα του Συστήματος Πληροφοριών Γης. Η Εκτιμητική Ομάδα, βρίσκεται πάντα σε συνεργασία με τον Κλάδο Εκτιμήσεων σε παγκύπρια βάση, και υποστηρίζει τον Κλάδο σε όλες του τις ανάγκες, που αφορούν θέματα μηχανογράφησης. Περισσότερα για τις αρμοδιότητες αλλά και τις δραστηριότητες της Εκτιμητικής Ομάδας μπορείτε να βρείτε εδώ.

Η εκτίμηση των ακινήτων σκοπεύει στο καθορισμό της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας, τρέχουσας ή μη, για κάποιο συγκεκριμένο σκοπό και παράλληλα στην επιβολή φόρων και δικαιωμάτων. Το ποσό των φόρων και δικαιωμάτων που πληρώνεται από τους πολίτες όπως επίσης και η αποζημίωση για τις απαλλοτριώσεις που γίνονται από τους Κρατικούς και Ημικρατικούς οργανισμούς εξαρτώνται από την αξία του ακινήτου. Μέσω του Εκτιμητικού Υποσυστήματος, όλες οι διαδικασίες του Κλάδου Εκτιμήσεων επιταχύνονται και εν μέρει αυτοματοποιούνται, χρησιμοποιώντας διάφορους υπολογισμούς και χρονικά πλαίσια με την εφαρμογή σύγχρονης τεχνολογίας.

Ειδική Εκτίμηση

Καθημερινά, στον κλάδο των εκτιμήσεων, το μεγαλύτερο βάρος έχει ο τομέας των ειδικών εκτιμήσεων. Όταν πωλείται ένα ακίνητο, πρέπει να ορίζεται η αξία του με ειδική εκτίμηση. Η ειδική εκτίμηση μπορεί να γίνει με ή και χωρίς Επιτόπια Έρευνα. Διάφορα πολεοδομικά έργα, όπως για παράδειγμα οι απαλλοτριώσεις, πάντοτε περιλαμβάνουν ειδικές εκτιμήσεις. Ο στόχος είναι να γίνονται εκτιμήσεις τόσο στο απαλλοτριωμένο μέρος όσο και στο υπολειπόμενο. Οι εκτιμήσεις αυτές είναι τυπικά, η βάση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης.

Γενική Εκτίμηση

Ο βασικός σκοπός της γενικής εκτίμησης είναι να παρουσιάζει την αγοραία αξία ενός ακινήτου σε μία συγκεκριμένη χρονιά. Η εκτίμηση λαμβάνει υπόψη δύο παραμέτρους: Αξία Γης και Αξία Ακινήτου (δηλ. Γης και κτιρίων).

Παράλληλα, με τις τρέχουσες και υφιστάμενες διαδικασίες που υπάρχουν στο Κλάδο Εκτιμήσεων όσον αφορά το καθορισμό της αγοραίας αξίας και την περαιτέρω καταχώρησης της, μεμονομένα στο Σ.Π.Γ., στο Εκτιμητικό Υποσύστημα, έχουν σχεδιαστεί μοντέλα αυτοματοποιημένων εκτιμήσεων, τα οποία στο παρόν στάδιο λειτουργούν σε πιλοτικό περιβάλλον. Σε μελλοντικό στάδιο, και μετά τη συμπλήρωση καταγραφής της ακίνητης ιδιοκτησίας είτε μεμονωμένα είτε μαζικά, μέσω της Ομάδας Συλλογής Εκτιμητικών πληροφοριών, τα εκτιμητικά μοντέλλα, θα μπούν σε πλήρη παραγωγή.

Για την γενική και την ειδική αυτοματοποιημένη εκτίμηση, έχουν εφαρμοστεί έξι μέθοδοι εκτίμησης:

  • Απλή Παλιδρομική Μέθοδος
  • Πολλαπλή Παλιδρομική Μέθοδος
  • Συγκριτική Μέθοδος Εκτίμησης 
  • Μέθοδος Βασικών Αξιών
  • Μέθοδος Υπολογισμού του Εισοδήματος
  • Μέθοδος Υπολογισμού του Κόστους 


Περισσότερα για τα αυτοματοποιημένα μοντέλλα εκτιμήσεων στο Σ.Π.Γ., μπορείτε να βρείτε πιο κάτω.


Πριν χρησιμοποιηθεί οποιαδήποτε από τις μεθόδους, έτσι ώστε να εκτιμηθεί ένα ακίνητο, είναι απαραίτητο να γίνει μία στατιστική ανάλυση των χαρακτηριστικών και των πωλήσεων των ακινήτων. Για την στατιστική ανάλυση των δεδομένων χρησιμοποιείται το SAS (Στατιστικό Αναλυτικό Σύστημα). Ο χρήστης μπορεί να εξάγει αναλύσεις και να τις εισάγει πίσω στις εκτιμητικές παραμέτρους ή στην εκτίμηση.

Αυτοματοποιημένα Μοντέλλα Εκτιμήσεων

'Oλα τα εκτιμητικά μοντέλα που έχουν σχεδιαστεί, μπορούν να χρησιμοποιηθούν τόσο για μαζικές εκτιμήσεις, ιδιαίτερα για σκοπούς Γενικής Εκτίμησης, όσο και για ειδικές εκτιμήσεις στις οποίες συμπεριλαμβάνονται οι απαλλοτριώσεις και επιτάξεις.


Απαιτούμενες Πληροφορίες

Οι πληροφορίες που θα χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση εμπίπτουν σε δυο γενικές κατηγορίες:


  • Τα Νομικά και Εκτιμητικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που πρόκειται να εκτιμηθούν και
  • Οι παράμετροι που θα υπολογίζονται κατόπιν ανάλυσης πωλήσεων, ενοικίων και κατασκευαστικών κοστών και θα αποθηκεύονται στους κατάλληλα διαρρυθμισμένους για το σκοπό αυτό πίνακες του συστήματος.


Κατηγοριοποίηση Μοντέλων (Γενικές Πληροφορίες)


Τα μοντέλα χωρίζονται σε πέντε κύριες κατηγορίες:


Τα Βασικά Μοντέλα που χρησιμοποιούν την βασική τιμή μονάδας κάθε υποϊδιοκτησίας και στην οποία βασική τιμή προσθέτουν ή αφαιρούν ανάλογα για τα πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα της υποκείμενης υποϊδιοκτησίας σε σχέση με την τυπική υποϊδιοκτησία. Τα Βασικά Μοντέλα που έχουν σχεδιαστεί είναι:


  • Μοντέλα Γης
  • Μοντέλο Οικιστικών/Εμπορικών Οικοπέδων
  • Μοντέλο Βιομηχανικών Οικοπέδων
  • Μοντέλο Μη ανεπτυγμένων Χωραφιών
  • Μοντέλο Αγροτικών/Κτηνοτροφικών Χωραφιών


  • Μοντέλα Μονάδων
  • Μοντέλο Κατοικιών/Διαμερισμάτων
  • Μοντέλο Ξενοδοχείων (Τουριστικών Καταλυμάτων)
  • Μοντέλο Σχολείων/Νοσοκομείων/Κλινικών
  • Μοντέλο Κτηνοτροφικών Υποστατικών


  • Μοντέλα 'Αλλων Υποϊδιοκτησιών
  • Μοντέλο Φυτειών/Δένδρων
  • Μοντέλο Διατρήσεων/Λάκκων


Τα Μοντέλα Κόστους που χρησιμοποιούν το βασικό κόστος μονάδας κάθε υποϊδιοκτησίας που είναι κτισμένη με τυπικά υλικά κατασκευής και στο οποίο βασικό κόστος προσθέτουν ή αφαιρούν ανάλογα για τα ακριβότερα ή φθηνότερα υλικά της υποκείμενης υποϊδιοκτησίας σε σχέση με την τυπική υποϊδιοκτησία. Επίσης τα μοντέλα αυτά αφαιρούν και λόγω λειτουργικής, οικονομικής ή φυσικής παλαίωσης. Τα Μοντέλα Κόστους που έχουν σχεδιαστεί είναι:


  • Μοντέλα Κόστους Εμπορικών / Βιομηχανικών Μονάδων
  • Μοντέλο Κόστους Καταστημάτων
  • Μοντέλο Κόστους Γραφείων
  • Μοντέλο Κόστους Βιομηχανικών Μονάδων


Το Μοντέλο Κεφαλαιοποίησης του Εισοδήματος (Ενοικίου). Πυρήνας του μοντέλου αυτού είναι η Συγκριτική Μέθοδος (πιο κάτω) σε συνδυασμό με το ποσοστό που χρησιμοποιείται για την κεφαλαιοποίηση και το οποίο προκύπτει και πάλιν κατόπιν αυτόματης ανάλυσης και σύγκρισης πωλήσεων και ενοικίων για τα ίδια ή παρόμοια ακίνητα. Το μοντέλο είναι το ίδιο για όλα τα ακίνητα επειδή δεν υπάρχουν και δεν ήταν ανάγκη να υπάρχουν εξειδικευμένοι κανόνες για κάθε είδος ακινήτου.


  • Μοντέλο Κεφαλαιοποίησης του Εισοδήματος 


Μοντέλα Συγκριτικής Μεθόδου. Με τη μέθοδο αυτή χρησιμοποιούνται προκαθορισμένα, από εξειδικευμένο χρήστη, μοντέλα (set-ups) τα οποία κάνουν απευθείας σύγκριση των χαρακτηριστικών του υποκειμένου ακινήτου και των χαρακτηριστικών των πωληθέντων ακινήτων, και με διάφορες αναπροσαρμογές καταλήγουν στον υπολογισμό της αξίας του υποκειμένου. Τα Μοντέλα αυτά μπορούν να καταταγούν σε δυο γενικές κατηγορίες:


  • Μοντέλα Συγκριτικής Μεθόδου
  • Μοντέλο Απευθείας Σύγκρισης Πωλήσεων
  • Μοντέλο Απευθείας Σύγκρισης Ενοικίων


Μοντέλα Απλής και Πολλαπλής Παλινδρομικής Ανάλυσης. Τα μοντέλα αυτά χρησιμοποιούν εξειδικευμένο λογισμικό πακέτο στατιστικής ανάλυσης και υπολογίζουν ή προβλέπουν απευθείας την αξία του ακινήτου, χωρίς την ανάγκη αποθήκευσης οποιονδήποτε παραμέτρων, με βάση πωλήσεις για παρόμοια ακίνητα. Τα μοντέλα της κατηγορίας αυτής είναι πολύ ευέλικτα και δυναμικά με την έννοια ότι χρησιμοποιούν τις πληροφορίες πωλήσεων απευθείας από τη βάση δεδομένων, τις αναλύουν σε σχέση με τα χαρακτηριστικά των πωληθέντων ακινήτων και στη συνέχεια εφαρμόζουν την ίδια λογική για να προβλέψουν τις αξίες των υπολοίπων μη πωληθέντων ακινήτων. Κατατάσσονται σε:


Μοντέλα Απλής Παλινδρομικής Ανάλυσης. Αυτά θα χρησιμοποιούνται κυρίως για την μαζική αναπροσαρμογή των τιμών από χρόνο σε χρόνο για σκοπούς Γενικής Εκτίμησης, με βάση την υπάρχουσα εκτίμηση και τις πωλήσεις του ίδιου χρόνου.


Μοντέλα Πολλαπλής Παλινδρομικής ΑνάλυσηςΑυτά θα χρησιμοποιούνται εκεί που υπάρχει ικανοποιητικός αριθμός πωλήσεων για δυο σκοπούς. Ο ένας για τον υπολογισμό των παραμέτρων για τα μοντέλα που αναφέρθηκαν προηγουμένως, εκτός του αμέσως προηγούμενου, και ο δεύτερος για την απευθείας πρόβλεψη τιμών με τη χρησιμοποίηση περισσοτέρων χαρακτηριστικών ακινήτων. Η Πολλαπλή Παλινδρομική Ανάλυση είναι το βασικό εργαλείο για την ανάλυση των πωλήσεων και το υπολογισμό των παραμέτρων.


Για τα Βασικά Μοντέλα και τα Μοντέλα Κόστους υπάρχει η δυνατότητα αναπροσαρμογής των τιμών από χρόνο σε χρόνο με την προσθήκη, σε επίπεδο παραμέτρων, της ετήσιας αύξησης που θα εξαχθεί κατά περιοχή και είδος ακινήτου. 'Eτσι δεν είναι ανάγκη τα ακίνητα να επιθεωρούνται κάθε χρόνο για να γίνει Γενική Εκτίμηση, ούτε και χρειάζονται κάθε χρόνο αναλύσεις τιμών για υπολογισμό παραμέτρων, εκτός εάν υπάρχει σοβαρή και ανομοιογενής διαφοροποίηση τόσο των τιμών όσο και των χαρακτηριστικών των ακινήτων στην υπό εκτίμηση περιοχή.


Για τα μοντέλα Κεφαλαιοποίησης του Εισοδήματος και της Συγκριτικής Μεθόδου δεν τίθεται θέμα ετήσιας επαύξησης γιατί η αναπροσαρμογές επαύξησης ή μείωσης γίνονται εσωτερικά και αποτελούν μέρος της διαδικασίας του ίδιου του Μοντέλου.


Σχηματική απεικόνιση της διαδικασίας Ανάλυσης και Εκτίμησης


Για τον υπολογισμό της αγοραίας ή ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου σε συγκεκριμένη ημερομηνία τόσο για σκοπούς Γενικής Εκτίμησης όσο και για τις Ειδικές Εκτιμήσεις που συμπεριλαμβάνουν και τις Απαλλοτριώσεις / Επιτάξεις θα πρέπει να γίνουν κατά σειρά η διαδικασία Ανάλυσης και η διαδικασία Εκτίμησης.


Η διαδικασία ανάλυσης περιλαμβάνει την ανάλυση πωλήσεων ενοικίων και την επεξεργασία ή και ανάλυση κοστών κατασκευής. Η ανάλυση στα πρώτα στάδια εφαρμογής του συστήματος θα γίνεται στα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος. 'Oταν το προσωπικό στα επαρχιακά γραφεία αποκτήσει τις αναγκαίες εμπειρίες και γνώσεις τότε θα μπορεί να γίνεται και στα επαρχιακά. Η υιοθέτηση όμως των παραμέτρων θα εγκρίνεται πάντοτε από τα Κεντρικά.


Η διαδικασία εκτίμησης είναι αυτονόητο ότι θα εφαρμόζεται τόσο στα Κεντρικά όσο και στα επαρχιακά.