Το Εκτιμητικό Υποσύστημα είναι υπεύθυνο για όλα τα εκτιμητικά θέματα που χειρίζεται το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Μέσω του Εκτιμητικού Υποσυστήματος, επιταχύνονται όλες οι διαδικασίες του Κλάδου Εκτιμήσεων και εν μέρει αυτοματοποιούνται, χρησιμοποιώντας διάφορους υπολογισμούς και χρονικά πλαίσια με την εφαρμογή σύγχρονης τεχνολογίας.  

Η εκτίμηση των ακινήτων σκοπεύει στο καθορισμό της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας, τρέχουσας ή μη, για κάποιο συγκεκριμένο σκοπό και παράλληλα στην επιβολή φόρων και δικαιωμάτων. Το ποσό των φόρων και δικαιωμάτων που πληρώνεται από τους πολίτες όπως επίσης και η αποζημίωση για τις απαλλοτριώσεις που γίνονται από τους Κρατικούς και Ημικρατικούς οργανισμούς εξαρτώνται από την αξία του ακινήτου. Μέσω του Εκτιμητικού Υποσυστήματος, όλες οι διαδικασίες του Κλάδου Εκτιμήσεων επιταχύνονται και εν μέρει αυτοματοποιούνται, χρησιμοποιώντας διάφορους υπολογισμούς και χρονικά πλαίσια με την εφαρμογή σύγχρονης τεχνολογίας.

Ειδική Εκτίμηση

Καθημερινά, στον κλάδο των εκτιμήσεων, το μεγαλύτερο βάρος έχει ο τομέας των ειδικών εκτιμήσεων. Όταν πωλείται ένα ακίνητο, πρέπει να ορίζεται η αξία του με ειδική εκτίμηση. Η ειδική εκτίμηση μπορεί να γίνει με ή και χωρίς Επιτόπια Έρευνα. Διάφορα πολεοδομικά έργα, όπως για παράδειγμα οι απαλλοτριώσεις, πάντοτε περιλαμβάνουν ειδικές εκτιμήσεις. Ο στόχος είναι να γίνονται εκτιμήσεις τόσο στο απαλλοτριωμένο μέρος όσο και στο υπολειπόμενο. Οι εκτιμήσεις αυτές είναι τυπικά, η βάση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης.

Γενική Εκτίμηση

Ο βασικός σκοπός της γενικής εκτίμησης είναι να παρουσιάζει την αγοραία αξία ενός ακινήτου σε μία συγκεκριμένη χρονιά. Η εκτίμηση λαμβάνει υπόψη δύο παραμέτρους: Αξία Γης και Αξία Ακινήτου (δηλ. Γης και κτιρίων).  Παράλληλα, με τις τρέχουσες και υφιστάμενες διαδικασίες που υπάρχουν στο Κλάδο Εκτιμήσεων όσον αφορά το καθορισμό της αγοραίας αξίας και την περαιτέρω καταχώρησης της, μεμονωμένα στο Σ.Π.Γ., στο Εκτιμητικό Υποσύστημα, έχουν σχεδιαστεί μοντέλα αυτοματοποιημένων εκτιμήσεων.

Αυτοματοποιημένα Μοντέλα Εκτιμήσεων

‘Oλα τα εκτιμητικά μοντέλα που έχουν σχεδιαστεί, μπορούν να χρησιμοποιηθούν τόσο για μαζικές εκτιμήσεις, ιδιαίτερα για σκοπούς Γενικής Εκτίμησης, όσο και για ειδικές εκτιμήσεις στις οποίες συμπεριλαμβάνονται οι απαλλοτριώσεις και επιτάξεις.

Για τη γενική και την ειδική αυτοματοποιημένη εκτίμηση, έχουν εφαρμοστεί τέσσερις μέθοδοι εκτίμησης

Πριν χρησιμοποιηθεί οποιαδήποτε από τις μεθόδους, έτσι ώστε να εκτιμηθεί ένα ακίνητο, είναι απαραίτητο να γίνει μία στατιστική ανάλυση των χαρακτηριστικών και των πωλήσεων των ακινήτων. Για την στατιστική ανάλυση των δεδομένων χρησιμοποιείται το SAS (Στατιστικό Αναλυτικό Σύστημα). Ο χρήστης μπορεί να εξάγει αναλύσεις και να τις εισάγει πίσω στις εκτιμητικές παραμέτρους ή στην εκτίμηση.

Απαιτούμενες Πληροφορίες

Οι πληροφορίες που χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση εμπίπτουν σε δυο γενικές κατηγορίες:

• Τα Νομικά και Εκτιμητικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που πρόκειται να εκτιμηθούν και
• Οι παράμετροι που θα υπολογίζονται κατόπιν ανάλυσης πωλήσεων, ενοικίων και κατασκευαστικών κοστών και αποθηκεύονται στους κατάλληλα διαρρυθμισμένους για το σκοπό αυτό πίνακες του συστήματος.

Κατηγοριοποίηση Μοντέλων (Γενικές Πληροφορίες)

Τα μοντέλα χωρίζονται σε τέσσερις κύριες κατηγορίες:

Α) Τα Βασικά Μοντέλα που χρησιμοποιούν την βασική τιμή μονάδας κάθε υποϊδιοκτησίας και στην οποία βασική τιμή προσθέτουν ή αφαιρούν ανάλογα για τα πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα της υποκείμενης υποϊδιοκτησίας σε σχέση με την τυπική υποϊδιοκτησία. Τα Βασικά Μοντέλα που έχουν σχεδιαστεί είναι:

Μοντέλα Γης

• Μοντέλο Οικιστικών/Εμπορικών Οικοπέδων
• Μοντέλο Βιομηχανικών Οικοπέδων
• Μοντέλο Μη ανεπτυγμένων Χωραφιών
• Μοντέλο Αγροτικών/Κτηνοτροφικών Χωραφιών

Μοντέλα Μονάδων

• Μοντέλο Κατοικιών/Διαμερισμάτων
• Μοντέλο Ξενοδοχείων (Τουριστικών Καταλυμάτων)
• Μοντέλο Σχολείων/Νοσοκομείων/Κλινικών
• Μοντέλο Κτηνοτροφικών Υποστατικών

Μοντέλα ‘Αλλων Υποϊδιοκτησιών

• Μοντέλο Φυτειών/Δένδρων
• Μοντέλο Διατρήσεων/Λάκκων

Β) Τα Μοντέλα Κόστους που χρησιμοποιούν το βασικό κόστος μονάδας κάθε υποϊδιοκτησίας που είναι κτισμένη με τυπικά υλικά κατασκευής και στο οποίο βασικό κόστος προσθέτουν ή αφαιρούν ανάλογα για τα ακριβότερα ή φθηνότερα υλικά της υποκείμενης υποϊδιοκτησίας σε σχέση με την τυπική υποϊδιοκτησία. Επίσης τα μοντέλα αυτά αφαιρούν και λόγω λειτουργικής, οικονομικής ή φυσικής παλαίωσης.

Τα Μοντέλα Κόστους που έχουν σχεδιαστεί είναι:

• Μοντέλα Κόστους Εμπορικών / Βιομηχανικών Μονάδων
• Μοντέλο Κόστους Καταστημάτων
• Μοντέλο Κόστους Γραφείων
• Μοντέλο Κόστους Βιομηχανικών Μονάδων

Γ) Μοντέλα Συγκριτικής Μεθόδου. Με τη μέθοδο αυτή χρησιμοποιούνται προκαθορισμένα, από εξειδικευμένο χρήστη, μοντέλα (set-ups) τα οποία κάνουν απευθείας σύγκριση των χαρακτηριστικών του υποκειμένου ακινήτου και των χαρακτηριστικών των πωληθέντων ακινήτων, και με διάφορες αναπροσαρμογές καταλήγουν στον υπολογισμό της αξίας του υποκειμένου. Τα Μοντέλα αυτά μπορούν να καταταγούν σε δυο γενικές κατηγορίες:

Μοντέλα Συγκριτικής Μεθόδου:

• Μοντέλο Απευθείας Σύγκρισης Πωλήσεων
• Μοντέλο Απευθείας Σύγκρισης Ενοικίων

Δ)Το Μοντέλο Κεφαλαιοποίησης του Εισοδήματος (Ενοικίου).  Πυρήνας του μοντέλου αυτού είναι η Συγκριτική Μέθοδος (πιο πάνω) σε συνδυασμό με το ποσοστό που χρησιμοποιείται για την κεφαλαιοποίηση και το οποίο προκύπτει και πάλι κατόπιν αυτόματης ανάλυσης και σύγκρισης πωλήσεων και ενοικίων για τα ίδια ή παρόμοια ακίνητα. Το μοντέλο είναι το ίδιο για όλα τα ακίνητα επειδή δεν υπάρχουν και δεν ήταν ανάγκη να υπάρχουν εξειδικευμένοι κανόνες για κάθε είδος ακινήτου.

• Μοντέλο Κεφαλαιοποίησης του Εισοδήματος